环首都“半小时通勤圈”、北京大兴国际机场进入内部精装修阶段、北京产业外迁与转移……可以看到，近年来京津冀一体化的进程在加速推进，良好的政策引导正在为城市圈发展创造良好条件。毋庸置疑，未来京津冀协同发展将进一步深化，产城融合、职住均衡将逐步实现。

　　环京楼市一直以来备受关注。近些年，诸多品牌开发商纷纷进驻环京区域，包括万科、华夏幸福、融创、碧桂园等。品牌开发商的进驻给环京人民的居住品质带来了提升，为购房者提供了更多优质的项目选择。

　　过去两年，环京市场受到政策严控，成交量直线下降，众多本地中小开发商面临较大资金压力，有些品牌房企也开始悄悄寻找接盘方，也有一些开发商坚持看好环京区域市场，认为调控只是暂时抑制了需求，购房需求仍然存在，随着京津冀一体化的推进，未来环京楼市价值潜力很大。

　　近日，随着房地产市场“一城一策”政策的实施，高碑店、石家庄陆续推出了人才引进政策，变相放松了楼市调控。

　　新政策的陆续出台，再度掀起人们对环京楼市的热议。春潮涌动下，哪些区域房价会发生变化？哪些项目会热销？环京楼市机遇与挑战并存。

　　高碑店人才引进政策出台

　　打开环京楼市新窗口

　　3月9日，河北省高碑店市下发的《关于支持民营经济发展的实施意见》中提到，允许特定人群在高碑店市购买一套商品房，但3年内不得上市交易。

　　对比当地政府2017年5月27日颁布的政策：对于非高碑店户籍家庭，需提供3年及以上纳税证明或社会保险缴纳，且限购一套。此次政策被解读为借助人才引进政策变相放开楼市限购。

　　值得注意的是，继菏泽、济南、郑州等多地调整楼市限购政策后，高碑店是环京首个调整政策的区域。

　　业内人士指出，高碑店这次为环京区域楼市打开了一个新的窗口，具有信号意义。目前人才引进落户政策细则尚未确定，对环京楼市能否产生积极作用，还需观察主管部门的实际政策执行情况。

　　政策出台后楼市稳定

　　笔者了解到，高碑店新房价格在2016年也经历了一轮快速上涨，最高时，高碑店新房价格达到1.5万/平方米。随着去年环京最严调控政策的实施，高碑店楼市“虚火”渐去，新房价格逐渐回归到8000-10000元/平方米左右。

　　高碑店人才引进政策出台后，并没有对区域房价带来明显的影响。目前区域内项目均价在万元左右，也有部分高端产品单价在1.6万元上下。

　　业内人士分析认为，目前看，政策对房地产市场的拉动有限，在“房住不炒”的政策大背景下，环京楼市不会出现上一轮暴涨的可能。高碑店目前的情况是尚没有形成产业规模，也不具有人口快速聚集的条件，投资客想快速从楼市获利也不可能，大多持观望情绪。刚需客户短时间不会快速上涨。

　　燕郊：市场回暖 业主信心回升

　　经历了去年一年的谷底徘徊，燕郊楼市在今年年初触底回暖。

　　与通州仅一河之隔，燕郊之于北京而言一直是个特殊的存在。多年前，燕郊便是“北漂”们五味杂陈的栖居地。在北京工作，住在燕郊，每天早上人群涌向北京，傍晚再折回燕郊。“千人挤爆930公交”“30万北漂跨省上班”的新闻也传遍网络。

　　燕郊房价近几年经历了一轮较大的波动，牵动着住在这里的每个“北漂”的心，也是环京楼市的重要风向标。笔者了解到，目前燕郊楼市略有回暖，整体市场平稳，业主对楼市信心回升。

　　最严限购致房价几近腰斩 业主抛房

　　从2015年年底开始，燕郊楼市开始了上一波快速上涨。一年时间内，新房价格从单价1.8万元/平方米快速上涨到3万元/平方米左右。

　　一方面原因是因为全国房地产市场进入上升周期，燕郊楼市随着楼市周期水涨船高。另一方面的重要原因就是北京市政府搬迁通州政策的确立，给燕郊区域带来房价上涨预期。

　　“去燕郊买房”“去燕郊投资”成为当时热门话题。

　　2017年6月，三河出台了限购政策，非本地户籍居民家庭在当地购房，需缴纳3年社保或提供纳税证明，首套房首付统一为30%。

　　随后，燕郊房价应声下跌。一些炒房客迫于资金压力不得不降价卖房。当时，首尔甜城一套310万元的80平方米两居室挂出的售价为165万元，几近腰斩。

　　在燕郊房产中介工作的小刘告诉笔者，前几年很多同事跟家里借钱炒房，他以单价1.5万元左右入手了一套新房，但没想到价格下跌太快，在未跌到成本线前，他协议卖出了房子。也就是在2017年下半年到2018年，燕郊经常会有被套的投资客低价抛售房产。

　　求购房源客户增多 业主持房待涨

　　“最近很多客户来问燕郊购房政策，房价有所回暖，很多业主并不着急卖房。”小刘表示，购房人和业主的心理发生了一些微妙的变化，市场信心正在回升。

　　数据显示，近两个月，北三县尤其是燕郊房价上演春季躁动，短期内部分二手房涨价10%到20%，部分新盘到访量亦有50%以上的明显提升。

　　业内人士分析认为，这是长短期因素共同作用的结果。长期因素主要是两年严格限购后，投资需求大量挤出，房价泡沫大幅缩小；短期则是副中心搬迁完成、与副中心规划“四统一”、地铁平谷线规划调整利好信息的催化。

　　“低于4万不要卖，低于3000不出租。”苏女士在燕郊业主群里对邻居们这样说。她告诉笔者，她家住通州，购房并非投资，主要为儿子备一套房，北京购房的资金门槛高，燕郊离北京这么近，未来交通越来越便利，借助副中心的发展，燕郊的房价一定会向通州靠拢。目前通州二手房单价在5万元左右，再过几年说不定燕郊就会到4万元了。

　　对此，合硕机构首席分析师郭毅表示，市场确有回暖，但炒作肯定也会有，这两块儿是并行的。市场有回暖的迹象，一部分小业主包括中介机构都在炒作燕郊的回暖，希望能把部分小区市场行情变成一个大行情。

　　环京政策松动 北三县将何去何从？

　　随着“一城一策”政策思路的推进与落实，全国各地楼市政策出现了一轮调整。

　　环京区域接连有高碑店、石家庄出台了人才引进政策，打开了环京楼市政策调整的窗口。北三县是否也会有相应的楼市松绑政策成为人们关注的焦点。

　　对此，有业内人士分析认为，北三县楼市政策松绑的可能性不大，因为一旦松绑有可能会带来房价的大幅波动。

　　3月11日，由廊坊市住建局、市市场监管局（工商、价格）、市人社局、市税务局、市公安局、廊坊日报社六部门联合组成检查组，对在本市范围内经营的房地产经纪机构，包括商品房代理机构、存量房中介机构等开展打击其违法销售行为的专项行动。

　　就此，廊坊市住建局房产市场执法稽查大队队长张建立表示：“本次专项行动时间紧、任务重、针对性强、重点突出，核心是一个‘稳’字，即实现房地产市场的平稳，既不能大涨又不能大跌。”

　　中原地产首席分析师张大伟也认为，市场未来走势核心还是看信贷政策的宽松程度，最典型的指标是限购标准和认房又认贷的标准是否会变化，这些政策不变市场波动不会大。政策一旦变化，市场将出现明显反弹。燕郊的小阳春已经出现，预计短期市场将出现一波上行，主要原因是超跌反弹，但再涨到之前高位的可能性不存在。