年末来临，楼市已刺刀见红。

12月份5个周末，预计有超过30个楼盘开盘。已开盘项目，不乏日光者，大部分飘红。

单看销售业绩和去化率，仿佛牛市重现，但仔细品咂一下，滋味大不相同。

1.没有大促销，哪儿来业绩好

最后一个月，所有的开发商都在忙抢收：收客户、收钱，冲刺年度任务计划。

看成绩单，效果杠杠滴。

无论是众人期待已久的纯新盘名门翠园、保利文化广场、建业富力尚悦居、荣盛祝福花语水岸，还是悦榕园、美好艺境、绿地公园城这样的房源加推，整体销售业绩都不错。特别是翠园，1375套房源开盘秒清，当下市场里难得再见。

值得注意的，除了开盘去化率，还有普遍蔓延的首付分期，以及“超低价格”。

精装修均价16000元/㎡的尚悦居，毛坯均价15500元/㎡的翠园，都远低于此前释放的预期价格，还有花语水岸、保利文化广场，新开项目都选择“诚意入市”。

为保证开盘效果，纯新盘很少采用的首付分期也成常规动作。以翠园为例，东西向房源可选择首付5%，后续按照2.5%、2.5%、5%和15%付清，到交房前相当于两年半的免息分期，几万块钱就能买房，刚需客户前期几乎没有资金压力。

尚未开盘的碧桂园西湖，5%低首付，3个月内结清首付，可更名一次。

如果认真去汇总，“首付分期”的名单可以拉的很长，以本土销冠正商为例，旗下多个项目采用低首付政策，首付5%，剩余首付在2~4年内结清。正商城、智慧城等项目还推出了远低于市价的特价房。

很明显，这些业绩飘红，靠的并不是涨价预期，而是开发商实实在在的割肉促销。

2.抢跑的动力

促销来了，业绩有了，但想必很多人的内心，依然很丧。

有一种胜利，叫撤退；有一种失败，叫占领。年末30多个楼盘抢收客户，付出的代价和努力，冷暖自知。

所以，这种抢收，更应该被看做抢跑。抢先一步低价、分期、锁定客户，切走日渐变小的蛋糕，让竞品楼盘无人可圈、无路可走。

这绝非危言耸听，原因有三：

其一、冲业绩。对于房企，销售额和排位，决定了未来银行、资本的关注度与信任度，不容有失。从个人层面，业绩的好坏直接跟奖金挂钩，拼命一个月，一年大丰收，尤其是各房企的高管们。

大小开发商都在冲任务，一线房企争排位，融创郑州12月销售任务60亿，碧桂园也力冲河南区域300亿目标；本土大佬正商，使出浑身解数，集中推出特价房，目标12月单月销售90亿。

而且，从12月份到来年春节后，3个月的楼市空窗期，很容易让冰冻成为楼市惯性，最好的办法，就是过冬前攒足粮食养肥膘，现金为王，落袋为安是王道。

其二、抢地盘，圈客户。没有客户就没有销量，更谈不上回款。年关算账，房企最重现金，尽管12月的销售很难指望回款，但银行元旦后开闸放贷，签约合同的多少直接决定着放贷的多少。市场下滑预期之下，持币观望增多，买房客户基数不断缩减。蛋糕小了，开发商胃口仍然很大，唯一的办法，就是抢食。先填饱自己的肚子，哪管别人洪水滔天。

其三、明年更难。政策面短期看不到放松可能，金融货币政策受制于美国加息，收紧成为大势。更重要的是，房地产的定向加息仍将持续，从8折利率到上浮20%，金融政策层面将继续收紧。

面对楼市的囚徒困境，明知低首付和降价是“饮鸩止渴”，但作为“抢跑”最有效的办法，开发商也不得不吞下毒酒——若没有珑府13500/平方米低价开盘，你敢想想翠园、尚悦居的价格开到16000元/平方米左右吗？

所以，管他呢，房子卖了、落袋为安就好。

3.趁促销抢房，机会还是坑？

趁着双11打折，剁手买买买，是对还是错？

合适的就是对，不合适的就是错，楼市同理。

楼市大促销，买得值不值？

可以选择名门翠园、荣盛花语水岸、尚悦居和未开盘的碧桂园西湖作分析：

市场下滑趋势确立，价格进入调整空间，为什么还要说买翠园、尚悦居这些楼盘很值？

有对比，才有价值。横向看，这些项目品质、资源、价格都具备优势；纵向看，只要市场不全面大幅度降价，这些项目作为大盘首期，后续仍会稳步上行。

那么，市场为什么不会全面大幅度降价？原因有三：

其一、市场大幅度降价的前提是开发商资金链断裂，但随着市场集中度提升，大开发商占主流，因资金链导致黑天鹅的可能性已经很低；

第二、开发商任何降价行为都是为了卖房子，但大面积的降价，只会导致“买涨不买跌”的情绪蔓延，造成更多观望，房子更加卖不动。

第三、经济没有崩盘，市场信心仍在，除了政府、银行的托底，郑州的城市发展前景，保证这里不缺接盘侠。

楼参视点：

1.美国“加息+缩表+减税”，中国香港、韩国相继加息，中国虽然没有名义加息，但国债已经加息。作为全球估值最高的资产之一，为了避免冲击，中国房地产的定向加息早已开始，从贷款利率打85折、9折（首套房）到目前上浮10%甚至20%，楼市已经加息不少了，但仍处25年来最低区间，后续仍会上升。加息会进一步降低购买力，打压消费者心理预期，使得市场需求减少，观望更浓。由于货币环境偏紧，2018年是国内高杠杆及高贷款买房的购房者，尤其是炒房客比较困难的一年。

2.准备好子弹，捡漏的机会来了。从象湖壹号开始，珑府、翠园、尚悦居、西湖……，打折促销的多米诺骨牌正在倒下，未来如果碰到“大盘首期+低首付+低价格+品牌开发商”的机会，不要犹豫。

3.现金为王、有房票才最重要。明年的市场将出现两种极端，全款客户可以享受“低价+不网签+更名”的吃肉机会，有房票的则跟着低价抄底。

4.捡漏难度会更大。2017年，类似昆仑望岳，象湖壹号，美景东望，还有北龙湖的兰溪上苑，这些项目都可以“捡漏”，但除了运气（摇号）和实力（资金）之外，还需要关系。普通人能做的，只有是多跑、多看、多研究，抓住机会，一击必杀。

5.炒房投资悠着点。刀口上可以添血，但要当心被砍了头。楼市虽然没有系统风险，但金融严查之下，包括各种信用贷、消费贷在内的高杠杆投资一定要谨慎，未来的金融环境一定比你想象的更恶劣，或者比赚钱更重要。

6.无论自住或投资，抄底或捡漏，“品质”这个词要说三遍。未来几年，纯刚需的日子会更加难过，能迎合消费升级和改善需求的项目，才有资格谈市场，买房亦然。

7.房地产投资最好的时代或许结束，但是优质城市的优质地产依然长期保值，作为资产的最重要部分，千万不要错过中国房地产。